عرصه و اعیان چیست؟

عرصه و اعیان چیست؟

در حوزه املاک و مستغلات، این دو مفهوم پایه ای و مهم هستند. عرصه به معنای زمین خام و بستر فیزیکی ملک است. یعنی همان زمینی که ساختمان یا سازه ای بر روی آن ساخته شده است. در مقابل، اعیان به بنا یا هر چیزی اطلاق می شود که روی آن زمین احداث شده، مانند ساختمان، سوله، یا هر نوع سازه دیگر. در برخی موارد، مالک عرصه و اعیان یک نفر نیست. یعنی ممکن است یک فرد مالک زمین باشد و شخص دیگری مالک بنای احداث شده بر روی آن. 
این موضوع، پایه ای برای شکل گیری مفاهیمی مثل سند عرصه و اعیان، تفکیک عرصه از اعیان و حتی خرید ملک اعیانی می شود. شناخت دقیق این مفاهیم، برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در انتقال اعیان بدون عرصه بسیار ضروری است. همچنین، ارزش عرصه و اعیان در تعیین قیمت ملک و مسائل شهرداری و اعیان نقش کلیدی دارد.

حق مالکیت بر عرصه و اعیان

مالک عرصه، مالک زمین زیر بنا است، اما ممکن است مالک بنا یا اعیان شخصی دیگر باشد. این موضوع موجب تفکیک حقوق و مسئولیت ها می شود. مالک عرصه معمولاً مسئول نگهداری زمین و پرداخت مالیات مربوط به آن است، در حالی که مالک اعیان، حق استفاده، بهره برداری و نقل و انتقال بنا را دارد.

برای حفاظت از حقوق هر دو مالک،  سند عرصه و اعیان به صورت جداگانه صادر می شود. عدم تفکیک درست مالکیت عرصه و اعیان می تواند منجر به مشکلات حقوقی در نقل و انتقال اعیان شود. همچنین، قوانین ثبتی عرصه و اعیان، نحوه ثبت سند اعیان در دفاتر اسناد رسمی و مراحل تفکیک عرصه و اعیان در شهرداری را مشخص کرده است.  

تفاوت عرصه و اعیان

تفاوت میان عرصه و اعیان یکی از مهم ترین مفاهیم پایه در مالکیت املاک است که درک آن نقش کلیدی در معاملات و مسائل ثبتی دارد. 

اهمیت تفکیک عرصه و اعیان

تفکیک عرصه و اعیان در مدیریت و مالکیت املاک اهمیت فراوانی دارد. این فرآیند باعث مشخص شدن دقیق حقوق مالکیت هر بخش می شود، زیرا مالک زمین و مالک ساختمان ممکن است متفاوت باشند. تفکیک درست عرصه و اعیان به جلوگیری از مشکلات حقوقی و اختلافات احتمالی در نقل و انتقال املاک کمک می کند. همچنین، در صدور سند عرصه و اعیان و ثبت رسمی ملک نقش مهمی دارد.

از سوی دیگر، تفکیک عرصه و اعیان بر تعیین  ارزش عرصه و اعیان و محاسبه مالیات ها تاثیرگذار است. شهرداری ها نیز با توجه به تفکیک صحیح، مجوز های ساخت و ساز و خدمات شهری را به درستی صادر می کنند. بنابراین، نحوه تفکیک عرصه و اعیان در شهرداری و دفاتر اسناد رسمی، یکی از مراحل کلیدی برای حفظ حقوق مالکانه و رفع مشکلات قانونی است.

تفاوت سند عرصه با سند اعیان

شناخت تفاوت سند اعیان با سند عرصه برای هر فردی که قصد خرید، فروش یا انتقال ملک را دارد ضروری است. این تفاوت در ماهیت حقوقی سند ها، مستقیماً بر مالکیت و اختیارات قانونی افراد اثر می‌ گذارد.

شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟

شش دانگ عرصه و اعیان یعنی مالکیت کامل و بدون هیچ محدودیتی نسبت به زمین و ساختمان موجود بر آن. در این حالت، مالک حق دارد تمامی حقوق مربوط به زمین (عرصه) و بنا (اعیان) را داشته باشد و بتواند آن را به صورت مستقل و کامل منتقل یا به ارث ببرد. در سند شش دانگ، تمام جزئیات حقوق مالکیت عرصه و اعیان به وضوح مشخص شده است. 
این نوع مالکیت باعث می شود که مشکلات حقوقی در رابطه با تفکیک مالکیت زمین و بنا به حداقل برسد و فرآیند نقل و انتقال ملک ساده تر شود. از لحاظ قانونی، سند شش دانگ بیشترین سطح مالکیت را نشان می دهد که مالک را از هر گونه ادعای دیگران درباره عرصه و اعیان محافظت می کند. این مفهوم در قوانین ثبتی عرصه و اعیان اهمیت بالایی دارد و در معاملات ملکی از آن به عنوان سند کامل یاد می شود.

مالکیت عرصه و اعیان در آپارتمان

مالکیت عرصه و اعیان در آپارتمان به معنای تفکیک حقوق مربوط به زمین و ساختمان است. در این حالت، مالک هر واحد آپارتمانی، مالکیت اعیان شامل فضای داخلی واحد خود را دارد، اما مالکیت عرصه که زمین زیر ساختمان است، به صورت مشاع بین همه مالکان تقسیم می شود. این تقسیم بندی باعث می شود که هر مالک بتواند به طور مستقل واحد خود را خرید و فروش کند، اما زمین و بخش های مشترک ساختمان مانند راهروها، پارکینگ و فضای سبز به صورت مشترک بین همه مالکان اداره شود. در اسناد تفکیکی اعیان، حقوق مالکیت هر واحد و سهم مشاع آن در عرصه به طور واضح مشخص می ‌شود. این تفکیک در حقوق مالکانه، نقل و انتقال و مسئولیت‌ های مربوط به نگهداری ساختمان اهمیت بالایی دارد و از مشکلات حقوقی جلوگیری می‌ کند.

فروش اعیان بدون عرصه

فروش اعیان بدون عرصه به معنای انتقال مالکیت ساختمان یا سازه بدون انتقال مالکیت زمین زیر آن است. این موضوع مشکلات حقوقی متعددی ایجاد می کند، زیرا مالک اعیان نمی تواند از حقوق کامل بهره برداری برخوردار باشد. در این شرایط، خریدار ممکن است نتواند به درستی از ملک استفاده کند یا سند مالکیت کامل دریافت کند. همچنین، امکان ایجاد اختلاف بین مالک عرصه و مالک اعیان وجود دارد که منجر به دعاوی ملکی می شود. 

برای جلوگیری از این مشکلات، قوانین ثبتی عرصه و اعیان تاکید می کنند که هنگام فروش اعیان، مالکیت عرصه نیز به صورت قانونی تفکیک و انتقال یابد. شهرداری ها و دفاتر اسناد رسمی نقش مهمی در ثبت و تفکیک صحیح این دو بخش دارند. بنابراین، فروش اعیان بدون عرصه توصیه نمی شود و بهتر است در زمان معامله، عرصه و اعیان به طور همزمان و شفاف منتقل شوند. در نتیجه، توصیه می‌ شود پیش از هرگونه معامله در خصوص اعیان یا عرصه، حتماً از وکیل  ملکی  متخصص  مشورت بگیرید تا از بروز پیامدهای قانونی و اختلافات بعدی پیشگیری شود.

عرصه و اعیان در زمین های موقوفی

در زمین های موقوفی، مالکیت ملک شرایط خاصی دارد. عرصه این زمین ها متعلق به موقوفه و اداره اوقاف است و مالکیت زمین به صورت وقف شده باقی می ماند. اما اعیان، یعنی ساختمان یا سازه های ساخته شده روی زمین، ممکن است به افراد یا اشخاص حقیقی تعلق داشته باشد. 
مالک اعیان حق استفاده و بهره برداری از ساختمان را دارد، اما حق تغییر کاربری یا فروش عرصه را ندارد، زیرا عرصه وقفی است و تحت نظارت اوقاف قرار دارد. این نوع مالکیت ترکیبی، نیازمند رعایت قوانین خاص ثبتی مالکیت ملک و مقررات اوقافی است. در صورت نقل و انتقال اعیان، باید توجه داشت که عرصه موقوفی همچنان متعلق به موقوفه باقی می ماند و فقط حق استفاده از اعیان قابل انتقال است.  

مالکیت ملک در املاک اشتراکی

در املاک اشتراکی، مالکیت ملک به صورت مشترک بین چند نفر تقسیم می شود. عرصه به عنوان زمین زیر بنا به صورت مشاع متعلق به همه مالکین است و هر یک سهم مشخصی از زمین دارند. اعیان شامل ساختمان یا سازه های موجود بر عرصه نیز ممکن است به صورت مشاع یا تفکیکی در اختیار مالکین قرار گیرد. 
در حالت مشاع، همه مالکین حق استفاده مشترک از کل بنا را دارند، ولی در حالت تفکیکی، هر مالک سهم مشخصی از اعیان را در اختیار دارد.  تفکیک صحیح مالکیت ملک در املاک اشتراکی اهمیت بالایی دارد تا حقوق هر مالک مشخص و مشکلات حقوقی کاهش یابد. در نقل و انتقال و ثبت سند، تعیین سهم مالکیت ملک به صورت دقیق و قانونی الزامی است. قوانین ثبتی مالکیت ملک، نحوه تفکیک و مدیریت املاک اشتراکی را تنظیم می کند.

تقسیم مالکیت ملک میان وراث

تقسیم مالکیت ملک میان وراث یکی از مراحل مهم در امور ملکی است. پس از فوت مالک، زمین (عرصه) و ساختمان یا سازه (اعیان) باید میان وراث به صورت قانونی تقسیم شود. در این فرآیند، سهم هر وارث از مالکیت ملک مشخص می شود و برای هر قسمت سند رسمی صادر می گردد. اگر مالکیت ملک به صورت مشاع باشد، تقسیم دقیق تر و ممکن است پیچیده تر انجام شود. عدم تفکیک صحیح مالکیت ملک در بین وراث می تواند باعث بروز اختلافات حقوقی و مشکلات در نقل و انتقال ملک شود. قوانین ثبتی مالکیت ملک و مراحل تفکیک مالکیت ملک در دفاتر اسناد رسمی، نقش مهمی در تسهیل این فرآیند دارند و حقوق مالکانه وراث را حفظ می کنند.

تفکیک و گرفتن سند مالکیت ملک

تفکیک و گرفتن سند مالکیت ملک مرحله ای مهم در ثبت مالکیت ملک است. در این فرآیند، زمین (عرصه) و ساختمان یا سازه (اعیان) به طور جداگانه شناسایی و سند جداگانه برای هر کدام صادر می شود. این کار باعث شفافیت در حقوق مالکیت و جلوگیری از مشکلات حقوقی در انتقال ملک می شود. برای تفکیک، ابتدا نقشه برداری دقیق زمین و ساختمان انجام می شود و سپس مدارک لازم به شهرداری و دفاتر اسناد رسمی ارائه می گردد. مراحل تفکیک مالکیت ملک در شهرداری و دفاتر اسناد رسمی با رعایت قوانین ثبتی مالکیت ملک انجام می شود. پس از تایید، سند عرصه و سند اعیان به صورت مجزا صادر می شود. این تفکیک نقش مهمی در نقل و انتقال، خرید ملک اعیانی و تعیین ارزش مالکیت ملک دارد.

قدرالسهم مالکیت ملک

قدرالسهم مالکیت ملک به میزان سهم هر مالک در زمین (عرصه) و ساختمان یا سازه (اعیان) اطلاق می شود. در املاک مشاع یا مجتمع های مسکونی، عرصه به صورت مشترک بین مالکین تقسیم می شود و هر فرد سهم مشخصی از زمین دارد. این سهم بر اساس مساحت یا قرارداد بین مالکین تعیین می شود و در اسناد مالکیت قید می گردد. 
قدرالسهم اعیان نیز نشان دهنده میزان مالکیت هر شخص در بخش ساختمان است.  تعیین دقیق قدرالسهم مالکیت ملک اهمیت زیادی در نقل و انتقال، پرداخت مالیات، و مسئولیت های نگهداری ملک دارد. قوانین ثبتی مالکیت ملک و دفاتر اسناد رسمی وظیفه ثبت و تایید این سهم ها را بر عهده دارند تا حقوق هر مالک به درستی محفوظ بماند و از بروز اختلافات جلوگیری شود.

دعاوی مالکیت ملک و مرجع رسیدگی

دعاوی مالکیت ملک معمولاً به اختلافات حقوقی مربوط به مالکیت، انتقال یا استفاده از زمین (عرصه) و ساختمان یا سازه (اعیان) گفته می شود. این دعاوی ممکن است شامل مواردی مانند تفکیک نادرست، انتقال بدون عرصه، یا اختلاف در قدرالسهم باشد. مرجع رسیدگی به این دعاوی اغلب دادگاه های حقوقی و ثبتی هستند که صلاحیت رسیدگی به اختلافات مربوط به املاک را دارند. 

در برخی موارد، اداره ثبت اسناد و املاک یا مراجع شهرداری نقش مهمی در حل اختلافات و صدور سند ایفا می کنند. آگاهی از قوانین ثبتی مالکیت ملک و نحوه تفکیک مالکیت ملک در فرآیند رسیدگی به دعاوی اهمیت دارد. رسیدگی صحیح به این مسائل باعث حفظ حقوق مالکانه و جلوگیری از مشکلات قانونی در نقل و انتقال ملک می شود. شایان ذکر است، مشاوره با وکیل ملکی که بر قوانین دعاوی ملکی تسلط دارد، می‌ تواند در روند پیگیری این نوع پرونده‌ های ملکی بسیار مؤثر باشد.

سوالات متداول

1- آیا می توان مالکیت ملک را به صورت جداگانه به فروش رساند؟  
بله، اما این کار نیازمند تفکیک قانونی و ثبت سند جداگانه است تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
2- سند شش دانگ چه تفاوتی با سند اعیان دارد؟  
سند شش دانگ مالکیت کامل مالکیت ملک را نشان می دهد، اما سند اعیان فقط مربوط به مالکیت ساختمان است.
3- آیا در املاک اشتراکی هر مالک سهمی از عرصه دارد؟  
بله، عرصه به صورت مشاع بین مالکین تقسیم می شود و هر مالک سهم مشخصی دارد.
4- چگونه می توان تفکیک مالکیت ملک را انجام داد؟  
با ارائه مدارک به شهرداری و دفاتر اسناد رسمی و انجام نقشه برداری دقیق.
5- آیا امکان نقل و انتقال اعیان بدون انتقال عرصه وجود دارد؟  
قانونی نیست و می تواند باعث بروز مشکلات حقوقی شود.
6- حق مالکیت عرصه در زمین های موقوفی چگونه است؟  
عرصه متعلق به موقوفه است و مالک فقط مالکیت اعیان را دارد.
7- در دعاوی مالکیت ملک باید به کدام مرجع مراجعه کرد؟  
دادگاه های حقوقی و ثبتی یا اداره ثبت اسناد و املاک.
8- آیا سهم هر وارث در مالکیت ملک برابر است؟  
سهم بستگی به قانون ارث و توافق وراث دارد.
9- چرا تعیین قدرالسهم مالکیت ملک مهم است؟  
برای تعیین حقوق مالکانه و جلوگیری از اختلافات در مدیریت ملک.
10- مراحل ثبت سند مالکیت ملک چه هستند؟  
نقشه برداری، ارائه مدارک به شهرداری، تایید و صدور سند جداگانه.