دعاوی ملکی چیست؟ و انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی در واقع یکی از تخصصی ترین حوزه های حقوقی به شمار می آید که به تعیین و تبیین حقوق مالکیت، تصرفات و منافع مرتبط با املاک و مستغلات می پردازد. این دعاوی می توانند شامل مسائل متنوعی از قبیل دستور فروش ملک مشاع، مطالبه سرقفلی، دعوی تخلیه اماکن تجاری و ابطال اسناد رسمی باشند. در دنیای امروز که تحولات اقتصادی و اجتماعی به سرعت در حال وقوع می باشد، درک و تحلیل دقیق قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی برای حفظ حقوق و منافع طرفین، امری اساسی و حیاتی است. بنابراین در این مقاله می خواهیم به طور جامع به بررسی انواع دعاوی ملکی، چالش ها و راهکار های موجود در این حوزه بپردازیم.
دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع، یکی از مسائل حائز اهمیت در حوزه دعاوی ملکی به شمار می رود که به مالکیت مشترک چندین نفر بر یک ملک اشاره دارد. در این وضعیت، هر شریک سهم مشخصی از ملک را دارد، اما جزئیات دقیق این سهم ها به وضوح معین نشده. این امر می تواند به بروز اختلافات جدی بین شرکاء منجر گردد. به عنوان مثال، در صورتی که دو نفر به عنوان شریک در یک آپارتمان شناخته شوند، تمامی اجزای ملک به طور مشترک میان آنان تقسیم خواهد شد. در چنین حالتی، اگر یکی از شرکاء تمایل به فروش ملک داشته باشد، باید از دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع نماید.
این پروسه مستلزم رعایت قوانین و هماهنگی با دیگر شرکاء است و در مواقعی که افراز ملک ممکن نباشد، امکان درخواست دستور فروش از سوی هر یک از شرکاء وجود دارد. فروش ملک مشاع به رضایت تمامی شرکاء وابسته است و در گام نخست، شریک متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت ارائه کند. در صورتی که توافقی میان شرکاء برقرار نشود یا افراز ملک به دلایلی غیرممکن گردد، هر شریک می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست صدور دستور فروش را مطرح کند. نکته حائز اهمیت این است که حتی در صورت عدم رضایت یکی از شرکاء، دادگاه می تواند اقدام به صدور دستور فروش نماید. این دستور به عنوان حکمی قانونی شناخته می شود که نیازمند حضور فیزیکی یا ارائه وثیقه نمی باشد.
مطالبه سرقفلی و حق کسب وپیشه
یکی از انواع دعاوی ملکی که اهمیت بسیاری در حقوق ایران دارد، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. این دو حق، هرچند مشابه به نظر می رسند، ولی در قانون تفاوت های اساسی دارند. اولین قانون مرتبط با حق کسب و پیشه در سال 1356 به تصویب رسید، و این حق به مستاجران اجازه می داد در صورت افزایش ارزش ملک از طریق فعالیت های تجاری خود، در هنگام تخلیه از موجر مطالبه جبران زحماتشان را داشته باشند. این حق به طور خاص برای حمایت از مستاجرانی ایجاد شد که با تلاش های خود باعث رونق تجاری ملک می شدند. در سال 1376، تغییراتی در قوانین ایجاد شد که سرقفلی را به عنوان یک حق مجزا از حق کسب و پیشه معرفی نمود.
سرقفلی به مفهوم اجاره دادن یک ملک به بهای افزوده ای است که مالک آن حق دارد از مستاجر دریافت کند، اما تفاوت عمده آن با حق کسب و پیشه در این می باشد که سرقفلی معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره تعیین می گردد و به نوعی پیش پرداخت برای استفاده از مزایای ملک تجاری به حساب می آید. در حالی که حق کسب و پیشه به زحمات و تلاش های مستاجر برای افزایش ارزش تجاری ملک در طول زمان بر می گردد. بنابراین، در دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، تشخیص دقیق تفاوت های این دو حق و مقررات حاکم بر آنها امری ضروری و مهم است که در چارچوب قوانین سال های 1356 و 1376 بیان شده.
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر یکی از موضوعات مهم در دعاوی مربوط به اماکن تجاری می باشد که به ویژه در میان مستاجران و موجران املاک تجاری اهمیت زیادی دارد. این دعوی زمانی مطرح می گردد که مستاجر قصد دارد حق سرقفلی یا منافع کسب و کار خود را به شخص دیگری منتقل کند، اما مطابق قرارداد، این امکان را ندارد یا موجر رضایت به این انتقال نمی دهد. در این شرایط، مستاجر می تواند با رعایت قوانین و شرایط خاص، از طریق قانونی درخواست مجوز انتقال منافع را از دادگاه بخواهد. طرح این دعوی با ارسال اظهارنامه قضایی به موجر آغاز می شود.
در این اظهارنامه، مستاجر به موجر اطلاع می دهد که یا باید هزینه سرقفلی را پرداخت کند و یا اجازه دهد که منافع ملک به فرد دیگری انتقال یابد. اگر موجر در مهلت مقرر از صدور اجازه خودداری کند، مستاجر باید از طریق دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی، موضوع را به دادگاه ارجاع دهد. در این دعوی، مستاجر ملک تجاری از دادگاه درخواست می کند که در صورت عدم رضایت موجر، مجوز انتقال منافع را صادر نماید. حکم دادگاه، در صورت صدور، باید ظرف شش ماه از تاریخ قطعی شدن آن با تنظیم سند رسمی اجاره اجرا شود، در غیر این صورت حکم قابلیت اجرایی خود را از دست می دهد.
دعوای تخلیه اماکن تجاری
دعاوی تخلیه اماکن تجاری به عنوان یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی به شمار می‌آید که مستلزم دقت حقوقی بالا و آشنایی عمیق با جزئیات قانونی است. این دعوی زمانی مطرح می شود که موجر دیگر تمایل به ادامه اجاره ملک تجاری خود نداشته و خواهان پایان دادن به رابطه استیجاری و تخلیه ملک توسط مستاجر است. یکی از نکات کلیدی در این نوع دعاوی، تعیین مرجع رسیدگی می باشد که بسته به وجود یا عدم وجود حق سرقفلی در قرارداد اجاره متغیر خواهد بود. در صورتی که حق سرقفلی برقرار باشد، موضوع به دادگاه های عمومی ارجاع داده می گردد، درغیر این صورت شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به دعوی را خواهد داشت.
از سوی دیگر، فرآیند ثبت دعوی تخلیه نیز خود نیازمند مطالعه دقیق مستندات و مشاوره تخصصی حقوقی است. خواهان باید قبل از هر اقدامی با وکیل مجربی مشورت نماید تا بتواند براساس قوانین مصوب سال های 56 یا 76، که هر یک شرایط و مفاد متفاوتی دارند، بهترین استراتژی را برای پیشبرد دعوی اتخاذ کند. بررسی دقیق و تحلیل وضعیت حقوقی مستاجر و موجر، انتخاب صحیح مرجع قضایی، و تدوین مستندات قانونی به شکل حرفه ای و اصولی، می تواند در کاهش ریسک های احتمالی و افزایش سرعت روند دادرسی نقش تعیین کننده ای ایفا نماید.
دعوای ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی به حساب می آید که بر مبنای مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مطرح می گردد. این دعاوی ناظر بر اسنادی است که به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک و توسط مأموران ذی‌صلاح تنظیم شده اند. اسناد رسمی به دلیل پشتوانه قانونی و نحوه تنظیم آن ها از اعتباری محکم برخوردار اند و به همین دلیل قابلیت استناد در محاکم قضایی را دارا می باشند. اما با این وجود، گاهی به دلایل قانونی همچون جعلیت، معاملات صوری یا نقض قوانین و مقررات، امکان ابطال این اسناد از طریق دادگاه وجود دارد.
در چنین مواردی، دادگاه با بررسی مستندات و مدارک ارائه شده توسط خواهان، می تواند حکم به بی‌اعتباری سند صادر نماید. در جریان این دعاوی، خواهان موظف است دادخواستی مستدل و کامل ارائه دهد که در آن به جزئیات سند رسمی مورد نظر و دلایل ابطال آن اشاره شود. این دادخواست بایستی حاوی ادله ای معتبر باشد که نشان دهنده عدم اعتبار یا مغایرت سند با قوانین موجود است. در صورت تأیید دادگاه، سند رسمی مورد بحث اعتبار خود را از دست داده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
دعوای تصرف عدوانی حقوقی
این دعوا بر مبنای ادعای فردی شکل می‌گیرد که مدعی است شخص دیگری، بدون کسب رضایت قانونی، مال غیرمنقول وی را به طور غیرمجاز از تصرف او خارج کرده. مطابق با ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، شخص متضرر می تواند با ارائه مستندات و شواهد کافی، اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی نماید. در این راستا، این نوع دعوا هیچ گونه مجازاتی برای متصرف غیرقانونی تعیین نمی کند و تنها هدف آن بازگرداندن وضعیت مالکیت به حالت اولیه و رفع تصرف عدوانی است.
در این نوع دعاوی ملکی، اثبات تصرف سابق توسط خواهان از اهمیت بالایی برخوردار می باشد. به این معنا که خواهان موظف است مدارک و مستندات معتبری را ارائه نماید تا به دادگاه ثابت کند که ملک مورد اختلاف پیش تر در تصرف قانونی او بوده و به شکل غیرقانونی و بدون رضایت از تصرف او خارج شده است. یکی از چالش های بارز در این زمینه، زمانی است که متصرف عدوانی (خوانده) خود مالک رسمی ملک باشد.
برای مثال، در مواردی که مالک، ملکی را به مستاجر اجاره داده و قبل از پایان مدت اجاره، بدون رضایت مستاجر اقدام به تصرف مجدد ملک نماید، مستاجر می تواند با استناد به قرارداد اجاره و مستندات مربوطه، دعوای تصرف عدوانی را به نفع خود مطرح کند. در چنین شرایطی، در صورت اثبات ادعای خود، دادگاه ممکن است حکم به بازگرداندن ملک به تصرف مستاجر صادر نماید. دعاوی تصرف عدوانی نیازمند تحلیل دقیق مستندات و دلایل ارائه‌شده از سوی هر دو طرف هستند. دادگاه در این‌گونه دعاوی به شواهد اثباتی و جنبه های قانونی توجه ویژه‌ای دارد و در نهایت، تصمیمات خود را بر اساس اصول حقوقی و منطق قضایی اتخاذ می کند.
دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
از دیگر انواع دعاوی ملکی می‌توان به دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اشاره نمود. این دعوا زمانی مطرح می گردد که فردی بدون کسب اجازه از مالک اصلی، به تصرف ملک اقدام کرده باشد. تصرف غیرمجاز نه تنها باعث تضییع حقوق مالک می شود، بلکه می تواند تبعات قانونی متعددی را برای تصرف کننده به همراه داشته باشد. از آنجایی که قانون گذاران بر اهمیت حفاظت از حقوق مالکیت تأکید دارند، این مسئله در قوانین مربوط به مالکیت و تصرف به وضوح مشهود است.
لذا، طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف به عنوان یک راهکار قانونی، برای مالکین به منظور مطالبه حق خود و جلوگیری از تضییع حقوقشان، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد. مقدار اجرت المثل به عوامل مختلفی بستگی دارد که از جمله آنها می توان به نحوه استفاده از ملک، مدت زمان تصرف و همچنین شرایط خاص مربوط به آن اشاره کرد. برای تعیین میزان اجرت المثل، دادگاه از فرمول های خاصی استفاده می کند و در مواردی که نیاز باشد، پرونده به کارشناسان خبره ارجاع داده می شود تا بر اساس کارشناسی دقیق، میزان خسارت تعیین گردد.
خواهان در این فرآیند، باید مستندات لازم را تهیه و با تسلیم دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، روند پیگیری پرونده خود را آغاز کند. نکته حائز اهمیت این است که در دعاوی مربوط به مال غیرمنقول، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعاوی، دادگاهی است که در محل وقوع ملک قرار دارد. این امر به منظور حفظ عدالت و آسان کردن روند رسیدگی به دعاوی ملکی صورت می گیرد و به حقوق مالکین کمک می کند تا از طریق سیستم قضایی، اجرت المثل خود را مطالبه نمایند.
دعوای اثبات مالکیت
دعوای اثبات مالکیت، به‌عنوان یکی از پر چالش ترین انواع دعاوی ملکی، در زمینه بررسی و تعیین مالکیت اموال منقول و غیرمنقول مطرح می شود. این دعوی به ویژه در مواردی که مالکیت اموال منقول نظیر خودرو یا املاک غیرمنقول مانند زمین تحت تأثیر اختلافات حقوقی قرار می گیرد، از اهمیت بسیاری برخوردار است. در این زمینه، خواهان دعوی می تواند با مراجعه به دفاتر الکترونیک قضایی، اقدام به ثبت دادخواست نماید. اغلب، فرد دارنده سند عادی خود را مالک مالی می داند که دارای سند رسمی می باشد، که این امر منجر به بروز اختلافات و چالش های حقوقی قابل توجهی می گردد و به دقت در بررسی شواهد و مدارک نیاز دارد.
با توجه به مواد قانونی مربوطه، از جمله مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383 دیوان عالی کشور، رویه قضایی عموماً تنها دارنده سند رسمی را به عنوان مالک معتبر تلقی کرده و دعاوی اثبات مالکیت که بر اساس اسناد عادی مطرح می شود را در مواجهه با اموال دارای سند رسمی، غیرقابل استماع می داند. این مسئله می تواند منجر به بروز چالش های جدی برای طرفین دعوی گردد، به ویژه در شرایطی که عدم شفافیت در مالکیت واقعی وجود داشته باشد. در این راستا، به افراد توصیه می شود که برای طرح این دعاوی پیچیده و تخصصی، حتماً از مشاوره و خدمات وکلای مجرب و متخصص در زمینه حقوق استفاده کنند تا با درک عمیق تری از حقوق و تکالیف قانونی، بتوانند در این پروسه دشوار به نحو احسن عمل نمایند.