نکات کلیدی در تنظیم قرارداد های ملکی

احراز هویت طرفین معامله

احراز هویت دقیق طرفین معامله، یکی از مهم ترین و ابتدایی ترین گام ها در تنظیم قراردادهای ملکی است. این مرحله نه تنها به منظور اطمینان از هویت واقعی افراد حاضر در معامله، بلکه برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده نیز ضروری است. در صورتی که هویت یکی از طرفین معامله به درستی احراز نشود، امکان وقوع کلاهبرداری و یا بروز اختلافات حقوقی در آینده بسیار افزایش می یابد.
برای احراز هویت طرفین معامله، معمولاً از اسناد هویتی معتبر مانند کارت ملی، شناسنامه و گذرنامه استفاده می شود. همچنین، ممکن است از سایر مدارک مانند سند مالکیت، وکالتنامه و یا سایر مدارک مرتبط نیز برای تأیید هویت افراد استفاده شود. علاوه بر این، توصیه می شود که از افراد مطمئن و قابل اعتماد برای معرفی طرفین معامله استفاده شود. همچنین، می توان از خدمات دفاتر اسناد رسمی برای احراز هویت دقیق تر طرفین معامله استفاده کرد.
در نهایت، لازم به ذکر است که احراز هویت طرفین معامله، تنها یکی از مراحل تنظیم قراردادهای ملکی است. برای تنظیم یک قرارداد ملکی کامل و جامع، باید به سایر نکات مهم مانند مشخصات دقیق ملک، تعیین دقیق مبلغ و نحوه پرداخت، شروط ضمن عقد، حضور شاهدین و ثبت قانونی قرارداد نیز توجه نمود. با رعایت تمامی این نکات، می توان از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و با خیالی آسوده به انجام معاملات ملکی خود پرداخت.

مشخصات دقیق ملک

یکی از مهم ترین بخش های تنظیم قراردادهای ملکی، ارائه مشخصات دقیق ملک مورد معامله است. این مشخصات باید به گونه ای دقیق و روشن بیان شوند که هیچ ابهام و یا اختلاف نظری در خصوص ملک مورد نظر وجود نداشته باشد. مشخصات دقیق ملک، نه تنها برای طرفین معامله، بلکه برای ثبت قانونی قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات آتی نیز ضروری است.
مشخصات دقیق ملک شامل مواردی همچون پلاک ثبتی، عرصه و اعیان ملک، متراژ دقیق زمین و بنا، نوع کاربری ملک، تعداد طبقات، تعداد اتاق ها، نوع مصالح ساختمانی، امکانات موجود در ملک و هرگونه مشخصه دیگری که می تواند بر ارزش و کاربری ملک تأثیرگذار باشد، می شود. علاوه بر این، بهتر است که در قرارداد ملکی، موقعیت مکانی ملک با ذکر نشانی دقیق، کوچه، خیابان و منطقه، به همراه نقشه تفکیکی ملک نیز مشخص شود.
در نهایت، لازم به ذکر است که دقت در ارائه مشخصات دقیق ملک، به عنوان یکی از ارکان اصلی تنظیم قراردادهای ملکی، می تواند از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری کند. بنابراین، توصیه می شود که قبل از تنظیم قرارداد، نسبت به جمع آوری تمامی اطلاعات دقیق در خصوص ملک مورد نظر اقدام کرده و سپس این اطلاعات را به صورت کامل و روشن در قرارداد قید نمایید.

تعیین دقیق مبلغ و نحوه پرداخت

یکی از مهمترین بخش های هر قرارداد ملکی، تعیین دقیق مبلغ مورد معامله و نحوه پرداخت آن است. این بخش، پایه و اساس توافق بین خریدار و فروشنده را تشکیل می دهد و در صورت عدم دقت و وضوح کافی، می تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی شود. بنابراین، تعیین دقیق مبلغ و نحوه پرداخت باید با دقت و ظرافت خاصی انجام شود.
مبلغ مورد معامله باید به صورت عددی و به ریال یا ارز رایج مشخص شود. همچنین، باید مشخص شود که آیا مبلغ مورد نظر شامل هزینه های جانبی مانند مالیات، هزینه های نقل و انتقال سند و سایر هزینه ها می شود یا خیر. علاوه بر این، نحوه پرداخت مبلغ نیز باید به طور دقیق مشخص شود. آیا پرداخت به صورت یکجا انجام می شود یا به صورت اقساط؟ در صورت پرداخت اقساط، مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید هر قسط و نحوه پرداخت (نقدی، چک، واریز به حساب و ...) باید به صورت واضح در قرارداد قید شود.
در قراردادهای ملکی، معمولاً بخشی به عنوان شروط ضمن عقد در نظر گرفته می شود که در آن می توان شرایط خاصی را برای پرداخت مبلغ مورد معامله در نظر گرفت. به عنوان مثال، می توان شرط کرد که بخشی از مبلغ پس از انجام برخی از مراحل مانند انتقال سند یا تحویل ملک پرداخت شود. همچنین، می توان در این بخش، ضمانت های لازم برای پرداخت مبلغ مورد معامله را در نظر گرفت.

شروط ضمن عقد

شروط ضمن عقد، توافقات جانبی هستند که طرفین یک معامله ملکی، علاوه بر مفاد اصلی قرارداد، به منظور تنظیم دقیق تر روابط خود و پیش بینی برخی از احتمالات آینده، در قرارداد قید می کنند. این شروط، نقش مهمی در ایجاد یک قرارداد جامع و جامع نگر دارد و می تواند از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری کند.
شروط ضمن عقد می توانند تنوع بسیار زیادی داشته باشند و به موضوعات مختلفی مانند نحوه پرداخت اقساط، تعهدات طرفین در نگهداری از ملک، شرایط فسخ قرارداد، نحوه تقسیم هزینه های مشترک و بسیاری موارد دیگر مرتبط باشند. به عنوان مثال، می توان شرط کرد که بخشی از مبلغ مورد معامله پس از انجام برخی از مراحل مانند انتقال سند یا تحویل ملک پرداخت شود، یا اینکه در صورت تخلف یکی از طرفین از مفاد قرارداد، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
لازم به ذکر است که شروط ضمن عقد باید با قانون و مقررات جاری کشور مطابقت داشته باشد و نباید مخالف با نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. همچنین، توصیه می شود که برای تنظیم شروط ضمن عقد، از مشاوره حقوقی افراد متخصص استفاده شود تا از صحت و اعتبار این شروط اطمینان حاصل شود. با توجه به اهمیت شروط ضمن عقد در قراردادهای ملکی، توصیه می شود که طرفین معامله، پیش از امضای قرارداد، به دقت تمامی شروط ضمن عقد را مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه ابهام، از وکیل خود مشاوره بگیرند.

حضور شاهدین

حضور شاهدین در تنظیم قراردادهای ملکی، از دیرباز به عنوان یکی از روش های تأیید صحت و اصالت معامله و جلوگیری از بروز اختلافات آتی مورد توجه قرار گرفته است. هرچند که در برخی از نظام های حقوقی، حضور شاهدین الزامی نیست، اما در بسیاری از موارد، وجود شاهدین می تواند به عنوان یک مدرک معتبر در اثبات ادعاهای طرفین مورد استفاده قرار گیرد.
شاهدین در واقع افرادی بی طرف هستند که در هنگام تنظیم قرارداد حضور دارند و با امضای قرارداد، بر صحت و اصالت امضای طرفین و توافقات صورت گرفته صحه می گذارند. حضور شاهدین به ویژه در مواردی که معامله ملکی به صورت دست نویس تنظیم می شود و یا در مواردی که احتمال بروز اختلاف در آینده وجود دارد، از اهمیت بیشتری برخوردار است.
با این حال، باید توجه داشت که حضور شاهدین به تنهایی برای اثبات صحت یک معامله کافی نیست و در صورت بروز اختلاف، دادگاه ممکن است به دلایل دیگری نیز برای اثبات ادعاهای طرفین استناد کند. همچنین، لازم است که شاهدین دارای شرایط خاصی باشند و از صلاحیت لازم برای شهادت برخوردار باشند. به عنوان مثال، شاهدین نباید با طرفین معامله قرابت نسبی داشته باشند و باید از بی طرفی و امانتداری لازم برخوردار باشند.

نکات کلی

تنظیم صحیح قراردادهای ملکی، گامی اساسی برای جلوگیری از بروز اختلافات و تضمین حقوق طرفین معامله است. در تنظیم این قراردادها، توجه به نکاتی همچون احراز هویت کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک، شرایط پرداخت، نحوه فسخ قرارداد و ضمانت اجرایی از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی قبل از امضای قرارداد، می تواند به شما کمک کند تا از تمام جوانب حقوقی معامله آگاه شوید. علاوه بر این، ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، به عنوان یک مدرک معتبر، از حقوق شما محافظت خواهد کرد. بررسی وضعیت ملک از نظر بدهی های مالیاتی و شهرداری، وضعیت تاسیسات و مجوزهای ساختمانی نیز از دیگر مواردی است که باید پیش از عقد قرارداد مورد توجه قرار گیرد. با رعایت این نکات، می توانید با اطمینان خاطر، معامله ملکی خود را انجام دهید.