وکالت فروش ملک چیست؟

حیطه اختیارات وکیل فروش ملک

در قسمتی تحت عنوان "شرایط و متون حقوقی وکالتنامه"، حیطه اختیارات وکیل فروش ملک را به طور کامل مشخص می سازند. حتی جزئیات دقیق اختیارات وکیل یا نماینده فروش در مندرجات وکالتنامه قید می شود. وکیل فروش، زمانی از اختیار مطلق در حیطه واگذاری و فروش ملک برخوردار می گردد، که ملک کاملا به او فروخته شده باشد. موارد زیر در دایره اختیارات وکیل در امر فروش ملک، قرار می گیرند:
- مشخص کردن محدوده اختیارات: دایره اختیارات نماینده قانونی فروش ملک می بایست به طور دقیق مشخص شود. مثلا باید معلوم گردد، که وکیل مجاز به انجام معاملات ویژه ای خواهد بود یا خیر.
- اضافه کردن شرایط ویژه: چنانچه لازم باشد، می‌توان شرایط خاصی از قبیل؛ مهلت زمانی برای فروش ملک و حداکثر قیمت فروش ملک را به قرارداد بیفزایید. علاوه بر این می توانید، اختیارات مالی (مثل واریز وجه به چه شماره حسابی) را نیز در قرارداد وکالت، قید کنید.

- حق عزل وکیل: باید تکلیف سلب حق برکناری و عزل وکیل از سوی موکل در قرارداد مشخص شده باشد. این موضوع به شکل بالقوه بر اعتبار وکالت‌نامه، تأثیر زیادی می گذارد.
- توجه ویژه به نمایندگی: چنانچه هدف از تنظیم وکالتنامه صرفاً اعطای نمایندگی به وکیل فروش ملک برای به فروش رساندن ملک باشد، باید به این قسمت توجه داشت. بنا به توصیه کارشناسان حقوق، در این خصوص، خود را از مشاوره با وکیل کارآزموده دادگستری بهره مند سازید.
- تعیین حق توکیل: اینکه آیا وکیل حق توکیل به غیر دارد یا خیر؟ می بایست مشخص شود. به زبان ساده، آیا وکیل حق انتصاب فرد دیگری به جای خود را دارد یا خیر؟
نکات و اصطلاحات حقوقی فوق باعث روشن ‌تر شدن محدوده اختیارات قانونی وکیل در وکالت‌ نامه می شود و مانع از وقوع مشکلات حقوقی در آینده می گردد.

آیا وکالت فروش ملک مانع از دخالت موکل می شود؟

بر اساس ماده ۶۸۳ قانون مدنی، به وکالت فروش ملک در حالت بلاعزل اشاره داشته است. مطابق این ماده، چنانچه در وکالتنامه عدم اختیار موکل قید شود، موکل، دچار محدودیت هایی در امر مداخله می گردد. به این صورت که اقدامات اجرایی موکل تا حدی می تواند در امر فروش ملک دخیل باشد، که تعارضی با حقوق قانونی وکیل صورت نگیرد. در صورتی که وکالت بلاعزل نباشد، محدودیتی برای موکل به وجود نخواهد آمد. چه بسا حتی موکل تصمیم بگیرد، که موضوع وکالت را شخصا انجام دهد و در این صورت هیچ منع قانونی برای او وجود ندارد.
در شرایط وکالت بلاعزل، چنانچه وکیل در پی انتقال سند به خریدار باشد و از دیگر سو، خود مالک (موکل) هم سند را به شخص دیگری انتقال دهد، تکلیف چیست؟ در این صورت، این اقدام موکل جرم به شمار می آید؛ به طوری که موکل، به عنوان فروشنده مال غیر شناخته خواهد شد. شایان ذکر است، در قوانین ملکی برای فروشنده مال غیر و خریدار مال غیر با توجه به شدت جرم، مجازات های مختلفی در نظر شده است.

دلایل انجام وکالت فروش ملک

وکالت فروش ملک در مواقعی که خریدار برای خرید یا فروش ملک به صورت حضوری امکان ثبت سند ملک  در دفتر ثبت اسناد رسمی را ندارد، مؤثر واقع می شود. خریدار تصمیم می گیرد، که امور مربوط به فروش ملک را به نماینده فروش انتقال دهد. بنابراین خریدار به تنظیم وکالت برای فروش ملک می پردازد. البته نمی توان از شرایطی هم که پیرامون عدم شرایط حضور دو طرف یا یکی از آنها وجود دارد، چشم پوشید. ممکن است، که طرفین به اقتضای شرایط خاصی نتوانند به موقع خود را به دفتر اسناد رسمی برسانند؛ و یا آنکه موقعیت انجام روال اداری را نداشته باشند. از همین رو از قراردادی تحت عنوان وکالت فروش برای ملک بهره می برند.
دلایل متعددی برای انعقاد قراردادهای وکالت فروش و واگذاری ملک وجود دارد. یک دلیل رایج برای ایجاد معامله وکالتی، در دسترس نبودن سند ملک خواهد بود. فرض کنید که مالک، به تکمیل ساختمان پرداخته است، اما قبل از دریافت سند تفکیکی ساختمان، در پی فروش واحدهای آن باشد. در چنین شرایطی، امکان انتقال سند به اسم خریداران واحدها وجود ندارد و ناگزیر به استفاده از وکالت‌ نامه خواهم بود. رهن ساختمان نیز یک عامل مؤثر دیگر در ایجاد نیاز به وکالت فروش مستغلات و ملک است. چنانچه سند ملکی را در گرو بانک بماند؛ اختیار انتقال سند از فروشنده به خریدار سلب می گردد. بنابراین باید طی تنظیم وکالت فروش به خریدار وکالت داد، که پس از خاتمه یافتن اقساط وام، سند به نام او انتقال نام پیدا می کند. البته دلایل دیگری هم در اعطای وکالت فروش دخیل هستند که عبارتند از:
- فرار بالقوه فروشنده از زیر بار مالیات
- کوتاه شدن پروسه انتقال سند مالکیت
- کم شدن هزینه های انتقال سند مالکیت
- مفقود شدن سند مالکیت

کلام آخر
چنانچه طرفین از مندرجات وکالت فروش ملک اطلاع نداشته باشند، احتمال دارد، که به دام کلاهبرداران بیفتند. بنابراین دانستن یک سری اطلاعات جانبی پیرامون نحوه نگارش این وکالت نامه ها می تواند از بار مشکلات قانونی احتمالی بکاهد. از همین رو، به درج مواردی که در دایره اختیارات وکیل فروش قرار می گیرند، پرداختیم. زمانی که در حال تکمیل یک ساختمان نوساز هستید و قصد فروش ملک را دارید، ناگزیر به انعقاد معامله وکالتی خواهید بود. همچنین در صورتی که سند مالکیت مفقود شده باشد، از تنظیم وکالت نامه فروش ملک برای تسریع در پروسه انتقال سند، سود ببرید. به منظور آنکه در معاملات ملک دچار ضرر نشوید، برای تعیین وکیل فروش املاک و مستغلات از یک وکیل باتجربه مشورت بگیرید.