وکالت بلاعزل در فروش ملک
وکالت بلاعزل در فروش ملک، عبارت از یک سری اختیارات قانونی است، که صاحب اصلی ملک (موکل) به نماینده قانونی فروش ملک خود (وکیل ملکی) می سپارد. وکیل بلاعزل فروش ملک به نمایندگی از فروشنده، امور مربوط به فروش را مدیریت می کند و قابل عزل از وکالت نیز نیست. اعتبار این نوع وکالت معمولاً در مواردی آشکار می شود، که طرفین فروشنده و خریدار به یک سری توافقات خاص با یکدیگر می رسند. در اثنای این توافقات، خریدار جهت طی کردن پروسه قانونی انتقال سند و بقیه امور مربوط به فروش ملک، احتیاج به اختیارات تام از جانب فروشنده دارد. با استناد به این قرارداد، خریدار امنیت خاطر بیشتری از این بابت پیدا می‌کند، که فروشنده بعد از توافقات اولیه، در انجام تعهدات زیر قول خود نخواهد زد.
وکالت بلاعزل در فروش ملک چه نوع وکالتی است؟
طی قراردادی که وکالت بلاعزل در فروش ملک را منعقد می سازد، موکل، امور واگذاری و انتقال سند را به شخص دیگری می سپارد. به عنوان مثال، موکل به نماینده قانونی خود در فروش ملک، وکالت می دهد که تنظیم سند ملک و نقل و انتقال آن را بر عهده بگیرد. وکالتی که اینگونه باشد را وکالت بلاعزل خاص می نامند. عنوان وکالت بلاعزل بر این طیف از وکالت از این جهت اطلاق می شود که به موجب آن، موکل خود را از حق برکناری و عزل وکیل بر حذر می دارد. لذا چنین وکالتی در امور ملک، به جز در پاره ای از شرایط خاص از میان نمی رود.
شرایط باطل شدن وکالت بلاعزل در فروش ملک
ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک با فوت هر یک از طرفین (وکیل یا موکل)، از درجه اعتبار ساقط می شود. همچنین در صورت محجور شدن وکیل یا موکل، وکالت بلاعزل خاتمه می یابد. حتی چنانچه بین طرفین، شرط تداوم وکالت با فوت موکل، قید شود، این شرط از پایه بی اساس و باطل خواهد بود. در پی استعفای وکیل، می توان به وکالت بلاعزل او در فروش ملک و مستغلات پایان داد. به موجب این وکالت، خریدار می بایست هر چه سریع تر، پیگیر انجام اقدامات لازم مربوط به تنظیم سند باشد. چنانچه وکیل بلاعزل نسبت به انقضای تاریخ وکالت دیر بجنبد، چه بسا برای همیشه خود را از حق مالکیت نسبت به ملک قید شده در قرارداد مورد نظر محروم سازد.
انواع سند وکالت بلاعزل در فروش ملک
سند زدن با وکالت بلاعزل در فروش ملک به دو صورت امکان پذیر است. نوع اول که وکالت بلاعزل خاص شمرده می شود، موکل را صرفا در امور از پیش تعیین شده ای قادر به سپردن وکالت به فرد دیگر می کند. بدیهی است، که دایره اختیارات فرد مورد نظر در وکالت بلاعزل خاص، محدود به همین امور مشخص خواهد بود.
به موجب دومین نوع وکالت با عنوان وکالت بلاعزل تام (وکالت جامع)، اختیار تمامی امور حقوقی فروش ملک موکل به طور کامل به وکیل انتقال می یابد. بنابراین وکیل بلاعزل تام، از هرگونه حق پیگیری در فروش ملک و دفاع از محدوده تحت تملک موکل برخوردار است. از همین رو، وکالت تام تا زمان حیات موکل، ادامه پیدا می کند و موکل نیز حق فسخ قرارداد و برکناری وکیل مذکور را ندارد. با وجود این، چنانچه موکل فوت کند، ابطال قرارداد مذکور صورت می پذیرد و سند وکالت بلاعزل فسخ می گردد. بنابراین پیش از انقضای تاریخ وکالت نامه های بلاعزل به تنظیم سند رسمی بشتابید و خود را از مشورت با وکیل در خصوص تنظیم سند، بهره مند سازید.
محدودیت های موجود در سند زدن با وکالت بلاعزل فروش ملک
در پاره ای از مواقع، به نام زدن سند با وکالت بلاعزل در فروش ملک به پروسه فروش ملک تسریع می بخشد. با وجود این، تنظیم سند با این وکالت، محدودیت هایی نیز پیش رو دارد. در حقیقت، ضرورت تنظیم سند رسمی بابت هر نوعی از املاک و مستغلات، امری اجتناب ناپذیر می نماید. با سهل انگاری در تنظیم سند رسمی، احتمال دردسر آفریدن سندهایی که طی وکالت بلاعزل منعقد شده اند، وجود دارد. سندهای بلاعزلی وکالت با فوت، حجر قانونی، آلزایمر و ... یکی از طرفین، باطل شمرده می شوند. یکی از ایراداتی که بر این نوع سند زدن ها می توان وارد ساخت، امکان انتقال مجدد سند توسط فروشنده خواهد بود. بر این مبنا، فروشنده قادر است، که انتقال سند خود را به وکیل دیگری بسپارد.
حتی بعید نیست که فروشنده مذکور، شخصا موانع و مشکلات انتقال سند را از میان بردارد و پس از آن، تصمیم به فروش قطعی ملک خود به شخص دیگری بگیرد. از همین رو، سند زدن با وکالت در فروش ملک به صورت بلاعزل می تواند دردسرهای عدیده ای را برای خریدار به دنبال داشته باشد. چنانچه در بدو تنظیم وکالت، خریدار مبلغی را به فروشنده بپردازد، این گرفتاری های قانونی بیشتر می شود. بنابراین اگرچه به نام زدن ملک با وکالت بلاعزل، ارزان تر از به نام زدن ملک با سند رسمی انجام می پذیرد، اما باید جوانب آن را در نظر گرفت. وکیل بلاعزل در صورت لزوم باید به اقرارنامه ملکی نیز توجه کند. در صورتی که سند ثبتی برای ملک وجود نداشته باشد، با یک وکیل معتبر که بر حیطه خرید و فروش ملک اشراف کامل دارد، مشورت کنید.
کلام آخر
نیاز به وکالت بلاعزل در فروش ملک در پی دلایلی چون عدم حضور فروشنده در معامله، در دسترس نبودن سند رسمی، فقدان وجود سند ثبتی و ... ضرورت می یابد. بنابراین برای واگذاری ملک و انتخاب نماینده قانونی جهت به فروش رساندن آن باید از نوع وکالت نامه بلاعزل، مطلع باشید. از همین رو به طور مفصل به شرایط انعقاد وکالت نامه های بلاعزل در فروش ملک پرداختیم. همچنین به موانع و محدودیت هایی که در زمان تنظیم سند وکالت بلاعزل ایجاد می شود، اشاره کردیم. اعتبار وکالت بلاعزل با فوت یکی از طرفین، پایان می پذیرد. علاوه بر این، توجه به تاریخ انقضای قرارداد وکالت نیز ضروری شمرده می شود. موکل در صورتی که اعطای وکالت بلاعزل به نماینده فروش ملک خود بدهد، دیگر حق عزل وکیل خود را ندارد و همچنین فسخ قرارداد امکان پذیر نیست. برای تنظیم سند وکالت بلاعزل فروش ملک جهت املاکی که سند ثبتی ندارند، اما در جای خود مشخص هستند، از وکلای معتبر مجموعه وکیل گپ مشورت بگیرید.